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深长城Ａ：2002年中期报告摘要
2002-08-13 03:57
重要提示：本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本公司报告期财务报告经深圳南方民和会计师事务所审计，并出具标准无保留意见的审计报告。
本公司董事杜海成先生因公务出差未出席董事会会议，委托罗世钦董事代行表决权。
本半年度报告摘要的目的仅是为公众提供公司上半年的简要情况，报告全文同时刊载于中国证监会指定上市公司信息披露网站：http://www.cninfo.com.cn。投资者在作出重大决策之前，应当仔细阅读半年度报告全文。
第一章 公司基本情况简介
一．公司股票上市交易所：深圳证券交易所
股票简称：深长城A
股票代码：000042
二．公司董事会秘书：刘莉
董事会证券事务代表：唐曙
联系地址：深圳市福田区红荔路2010号长兴大厦（圣廷苑酒店）东区裙楼
电话：（0755）83789776
传真：（0755）83789776
电子信箱：szccdcdm@public.szptt.net.cn
第二章 主要财务数据和指标
（单位：人民币元）
项目 2002年1－6月 2001年1－6月
净利润 33,658,759.32 62,038,793.77
扣除非经常性损益后
的净利润 41,531,774.84 63,657,970.58
净资产收益率（全面摊薄） 2.55％ 4.82％
每股收益（全面摊薄） 0.141 0.259
每股经营活动产生的
现金流量净额 －0.225 －0.217
项目 2002年6月30日 2002年1月1日
股东权益 1,320,738,780.56 1,287,080,021.24
每股净资产 5.515 5.375
调整后的每股净资产 4.747 4.626
注1．报告期扣除非经常性损益后的净利润计41,531,774.84元，非经常性损益明细如下：
项目 对应科目 金额
股权投资差额摊销 投资收益 －4,689,019.86
补贴收入 补贴收入 393,300.00
营业外收入 营业外收入 421,500.72
营业外支出 营业外支出 － 3,998,796.38
小计 －7,873,015.52
注2.报告期披露的2001年中期财务数据与公司2001年中期报告披露的财务数据有所不同，是因为报告期公司依据有关会计规定对2001年中期会计报表作了追溯调整，其原因如下：公司之子公司－－深圳市金众（集团）股份有限公司、深圳市越众（集团）股份有限公司报告期收回1999年度已全额计提坏帐准备的应收账款计人民币7,267,130.03元、其他应收款计人民币1,250,000.00元；公司之子公司－深圳市金众（集团）股份有限公司报告期计入2001年度漏计的固定资产清理损失1,641,770.35元。根据财政部颁布的《企业会计准则－－会计政策、会计估计变更和会计差错更正》中的有关规定，该等公司采用追溯调整法，根据表明的证据将上述款项调整到各所属会计年度。由于此项重大会计差错的影响，调增公司期初留存收益计人民币4,219,846.06元，其中盈余公积1,476,946.11元（含法定公益金421,984.6元）。
第三章 股本变动和主要股东持股情况
一．股本情况
报告期内，公司股本总数及结构未发生任何变动。
二．主要股东持股情况
1．截止2002年6月30日，公司股东总数为58039户。
2．公司前十名股东及其持股情况： 单位：股
股东名称 报告期末持股数 持股比例
深圳市建设投资控股公司 150383147 62.80％
深圳市振业（集团）股份有限公司 19750451 8.25％
国泰君安证券股份有限公司 601800 0.25％
金元证券投资基金 341000 0.14％
裕隆证券投资基金 300095 0.13％
开元证券投资基金 300000 0.13％
中国天津国际经济技术合作公司 265700 0.11％
普丰证券投资基金 230243 0.10％
费云 210000 0.09％
航天信托投资有限责任公司 209520 0.09％
注：1.报告期内持有公司5％以上股份的股东所持股份没有发生变动，没有被质押、冻结或托管的情况；
2.深圳市建设投资控股公司持有的股份为国有法人股份。
3．深圳市建设投资控股公司同时持有深圳市振业（集团）股份有限公司28.02％的股份，为振业公司第一大国有法人股东。
4．本公司前2名股东所持有的均为未上市流通的法人股份，总计为170,133,598股；其余3－10名股东持有的为上市流通股份，总计为2,458,358股。
第四章 董事、监事、高级管理人员情况
一．报告期内公司董事、监事、高级管理人员持有公司股票未发生变动。
二．报告期内公司没有董事、监事、高级管理人员的新聘或解聘情况。
第五章 管理层讨论与分析
一．报告期经营成果及财务状况简要分析
（一）主营业务收入、主营业务利润、净利润、现金及现金等价物净增加额同比增减原因
金额（元）
项 目 本期数 上年同期数 增减率（％）
主营业务收入 885,810,920.57 550,172,957.98 ＋61.01％
主营业务利润 190,818,198.25 162,864,302.91 ＋17.16％
净利润 33,658,759.32 62,038,793.77 －45.75％
现金及现金等价物净增加额－32,543,069.00 96,136,248.08 －133.85％
注1.报告期公司经营成果与上年同期相比有较大变化，其主要原因为：
（1）房地产销售毛利的降低。报告期房地产销售实现的收入为35375万元，实现的毛利为8565万元；上年同期房地产销售实现的收入为15044万元，实现的毛利却为8088万元。报告期的房地产销售收入较上年同期增加了135％，但毛利率却下降了30％。主要是因为上年同期房地产的收入主要来源于房地产项目长怡花园，而长怡花园的用地系历史协议用地，地价成本低，该项目实现的毛利高达62％所致；同时，也是因为报告期公司之下属建设施工企业所承接项目多为公司内部工程，该等工程均未竣工，公司内部未实现收益，公司行业内营业收入抵销额较上年同期有较大增长所致。
（2）营业费用的增加。报告期营业费用较上年同期增加了86％，主要是因为上年同期公司之子公司深圳市圣廷苑酒店有限公司尚未正式经营，而报告期该公司经营后发生营业费用890万元所致。
（3）管理费用的增加。报告期管理费用较上年同期增加了73％，主要是因为：1上年同期深圳市圣廷苑酒店有限公司尚未正式经营，而报告期该公司经营后发生管理费用2140万元；2报告期由于坏帐核算方法的变更增加管理费用670万元。
（4）营业外支出的增加。报告期营业外支出较上年同期增加了125％，主要是因为威海四和实业有限公司本期计提无形资产减值准备342万元所致。
注2．报告期公司现金及现金等价物净增加额较上年同期变动幅度较大，主要是因为报告期公司筹资（借款）大大少于上年同期。
（二）总资产、股东权益与期初相比变化原因
金额（元）
项 目 本期数 期初数 增减率（％）
总资产 4,113,343,152.17 4,122,155,386.33 －0.21％
股东权益 1,320,738,780.56 1,287,080,021.24 ＋2.62％
注：报告期末股东权益较期初数增加2.62％，主要是因为报告期公司实现净利润所致。
二．报告期主要经营情况
（一）公司主营业务的范围及其经营状况
本公司是以房地产、建筑施工和物业经营与管理为主业的大型房地产公司。报告期内，公司通过认真落实年初制订的生产经营计划，狠抓市场销售，积极降低成本，努力开拓市场，深化企业改革，各项经营工作均取得了预期的效果，主业经营继续保持了平稳发展的势头。从经营效益看，报告期公司实现主营业务收入88581万元，完成全年计划的55.36％，较上年同期增长61.01％，主营业务成本65456万元，主营业务毛利23125万元；实现利润总额4355万元、净利润3366万元，分别较上年同期减少45.32％和45.74％（原因见“经营成果及财务状况简要分析”）。从市场占有率看，公司报告期房地产销售面积达6.19万平方米，实现合同销售及预售金额总计40779万元，约占深圳区域市场近1％的份额，保持了市场主要从业者和竞争者的地位，公司品牌和形象得到进一步的巩固和提高。
（二）公司主营业务行业分布及收入成本情况
单位：万元
行 业 分布地区 主营业务收入 主营业务成本
报告期数 上年同期数 报告期数 上年同期数
房地产 深圳 35375 15044 26810 6956
建筑施工 深圳 47917 32363 41223 27386
公司内部行业间
抵销后的建筑施工 深圳 26322 26643 21745 21370
物业经营和管理 深圳、北京 15117 8991 6351 4771
注：报告期公司各项主业经营稳健发展，主营业务构成未发生变化。其中物业管理通过加大对外拓展力度，报告期在北京等地又新承接了近百万平方米的物业管理和物业管理顾问项目，目前，公司物业管理已基本形成了以深圳、北京为中心的南北两地发展格局，为宣传公司品牌、树立公司良好形象起到了较大的促进作用。
（三）公司主营业务构成情况
单位：％
行 业 占主营业务收入的比例 占主营业务成本的比例
报告期数 上年同期数 报告期数 上年同期数
房地产 39.93 27.34 40.96 19.07
建筑施工 54.09 58.82 62.98 75.06
公司内部行业间
抵销后的建筑施工 29.72 48.43 33.22 58.57
物业经营和管理 17.07 16.34 9.70 13.08
（四）公司投资情况
1．关于募集资金的投资情况
公司1997年度配股募集资金主要投资于两个项目：长丰苑房地产项目和并购金众和越众两家建筑施工企业。上述项目的投资在本报告期前已全部完成，其详细情况见公司以前年度披露的历次定期报告中的相关内容及2001年5月26日和2002年3月12日在《证券时报》和《中国证券报》刊登的公司董事会“关于前次募集资金使用情况专项报告”。
2．非募集资金投资情况
（1）海印长城一期：商品住宅房，截止2002年6月30日完成主体结构封顶。该楼盘于2002年4月下旬开始预售，销售情况良好，实现预售金额6183万元，预售率25％。
（2）海印长城二期：商品住宅房，截止2002年6月30日桩基础完成。
（3）盛世家园一期：商品住宅房，2002年4月28日入伙。截止2002年6月30日该项目实现合同销售金额34596万元，合同销售率75％。
（4）盛世家园二期：商品住宅房，截止2002年6月30日桩基础完成。
（五）实际经营成果与期初计划比较
1．期初公司计划2002年实现营业收入160000万元、完成房地产开发投资100000万元。报告期内公司主营业务收入88581万元，完成年计划的55.36％；同时，由于公司部分开发项目的主要投资支出集中在下半年，故公司报告期内完成房地产开发投资33667万元，占年计划的33.67％。
2．期初公司提出了重点投资项目海印长城一期、海印长城二期和长城盛世家园二期的计划开发进度。为顺利完成计划进度，以确保全年投资计划的完成，公司着重狠抓以上三个重点投资项目的整体规划设计、工程进度及项目责任人等三个方面，并以项目法施工为基础在项目开发中引入激励机制，从而确保了报告期公司重点投资项目形象进度全部符合计划进度。
3．期初公司提出要进一步健全企业法人治理结构，完善制度，规范运作。报告期公司又制订实施了《公开发行股票募集资金管理办法》；同时，根据中国证监会的要求，就公司建立现代企业制度进行了认真自查，并以此为契机，进一步完善了治理结构，规范了内部运作。
4．期初公司计划的全年工作重点之一增发新股工作，由于中国证监会关于上市公司增发新股政策重新调整，公司不再满足增发新股的资格条件，故该项工作未能如计划进行。
（六）公司下半年经营计划
根据全年工作计划，公司下半年经营计划为：主营业务收入72000万元，房地产开发投资66000万元。
1．确保重点投资项目的工程进度，同时通过加强销售管理、创新销售，确保全年重点销售项目海印长城一期的销售率：海印长城计划一期年底前竣工，确保销售率达50％；海印长城二期计划施工至主体10层；长城盛世家园二期计划施工至转换层完成。同时，公司将进一步加强品牌建设，搞好客户服务工作。
2．努力寻求房地产开发投资项目，确保可持续性发展。下半年公司将积极寻求新的土地资源，继续加大土地储备。
3．进一步强化成本控制，提高集约化经营水平。公司将主要采取大宗设备材料集中采购和公开招标制、施工企业内部预算定额制、强化房地产开发项目签证管理、提高开发项目合同预算准确度、精简机构和减员增效等措施，努力降低成本，增强市场竞争力。
4．积极推行企业改革，努力探索资产经营新途径。一是进一步做好公司自身功能定位和发展定位，以增强企业核心竞争力为本，积极推行企业改革；二是进一步加强资本市场研究，积极做好配股工作，探索资产经营新途径。
第六章 重要事项
一．公司2001年度派息方案实施情况
公司2001年度利润分配方案经第九次股东大会审议通过，已于2002年6月20日实施完毕。其详细情况见公司于2002年6月14日在《证券时报》和《中国证券报》刊登的“2001年度派息公告”。
二．公司2001年增发新股方案实施情况
公司自2001年4月开始，一直积极进行增发新股的申报工作，取得了相当的进展，同时对公司的各项经营工作、资产质量及规范运作都有了一个整体的提高。但由于近期中国证监会出台了《关于进一步规范上市公司增发新股的通知》，对拟增发新股政策作了重大调整，公司不再满足调整后的增发资格要求。为此，经公司第三届董事会第四会议审议，公司拟将增发新股方案改为配股预案。该项预案已经2002年第一次临时股东大会审议通过。上述事项详细情况分别见公司于2002年6月29日和8月10日在《证券时报》和《中国证券报》刊登的“第三届董事会第四次会议决议公告”和“2002年第一次临时股东大会决议公告”。
三．报告期内公司无重大诉讼、仲裁事项。
四．重大关联交易信息
1．报告期公司主要关联交易为公司之子公司承建公司之控股股东－深圳市建设投资控股公司工程收入，其明细如下表：
工程名称 发包单位 金额 占主营业务收入比例(％)
2002年1－6月 2001年1－6月 2002年1－6月 2001年1－6月
RMB RMB RMB RMB
宝珠花园 深圳市建设投资控股公司 1,839,900.00 －－ 0.21
建鑫花园 深圳市建设投资控股公司 8,307,450.93 52,965,468.91 0.94 9.63％
建设集团大厦 深圳市建设投资控股公司 395,703.00 －－ 0.04 －－
龙合花园 深圳市建设投资控股公司 16,264,000.00 －－ 1.84 －－
注：（1）上述关联交易价格是按照深圳市建设局建设工程造价工程管理站发布的《深圳市建设工程综合价格》、《深圳市安装工程综合价格》、《深圳市建设工程综合价格计价办法》制订；同时，关联方发包工程选择施工单位均按照国家及深圳市的规定，通过招投标方式进行；（2）由于上述关联交易为公司之子公司在以前年度承建关联方工程项目，故关联交易决策程序按公司之子公司内部经营决策程序自行办理；（3）上述关联交易总额为2681万元，仅占报告期公司主营业务收入的3.03％，且因建筑施工行业利润率较低，故上述关联交易对公司报告期整体经营成果无实质性影响。
2．报告期公司其它关联交易为关联方为公司贷款提供担保事项及公司与关联方之间的正常资金往来。详细情况见会计报表附注七。
五．报告期内重大合同
主要为报告期及报告期以前期间发生但延续到报告期的担保合同，其详细情况如下：
1．公司为深圳市星河房地产开发有限公司提供借款担保,协议担保金额计人民币2000万元；实际担保金额计人民币2000万元。
2．公司及公司之子公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截止2002年6月30日尚未结清的担保金额计人民币74,270.22万元、港币414.10万元。
3．报告期公司同中国农业银行深圳分行上步支行签署《借款合同》，同广东发展银行中海支行、建行深圳支行、中国银行深圳分行分别签署了《综合授信额度》合同，具体内容详见2002年5月8日、2002年5月22日、2002年5月25日、2002年6月6日分别刊登在《中国证券报》和《证券时报》的董事会公告，本公司公告编号分别为2002－010、2002－011、2002－012、2002－013。
六．持有公司股份5％以上的股东报告期内或持续到报告期内无承诺事项；公司承诺事项见会计报表附注九。
七．公司2002年半年度财务报告经深圳南方民和会计师事务所审计，注册会计师为任远、袁龙平，审计费用为人民币30万元。
八．其他重要事项
报告期内，公司之子公司深圳市金众（集团）股份有限公司获评国家建设部房屋建筑工程施工总承包壹级、市政公用工程施工总承包壹级、地基与基础工程专业承包壹级、附着升降手架专业承包壹级、消防设施工程专业承包壹级；公司司之子公司深圳市越众（集团）股份有限公司获评国家建设部房屋建筑工程施工总承包壹级、地基与基础工程专业承包壹级、土方石工程施工专业承包壹级、机电设备安装工程专业承包壹级。
第七章 财务报告
一．公司2002年半年度合并及母公司资产负债表、利润及利润分配表和现金流量表（附后）。
二．财务报表附注：
1．重要会计政策、会计估计变更及会计差错更正的说明
（1）会计估计变更
本公司原坏账的核算方法为按应收款项(应收账款、其他应收款并扣除关联公司款项)期末余额的8％提取，并对有确凿证据表明不能收回或收回可能性不大的应收账款、其他应收款（如债务人破产、债务单位资不抵债无法持续经营等），按全额提取坏账准备。鉴于应收关联公司款项逐年增加，本公司基于稳健性原则，现将坏账核算方法变更为按应收款项(应收账款、其他应收款含关联公司款项)期末余额的8％提取，并对有确凿证据表明不能收回或收回可能性不大的应收账款、其他应收款（如债务人破产、债务单位资不抵债无法持续经营等），按全额提取坏账准备。此项会计估计变更减少本期净利润计人民币 4,546,177.51元。
（2）会计差错更正
1 本公司之控股子公司—深圳市金众（集团）股份有限公司、深圳市越众（集团）股份有限公司，本期收回1999年度计提全额坏账准备的应收账款计人民币7,267,130.03元、其他应收款计人民币1,250,000.00元，在编制本期可比会计报表时，已对该事项进行了追溯调整，调增了本公司期初留存收益计人民币5,228,878.12元，其中盈余公积1,830,107.34元（含法定公益金522,887.81元）。
2 本公司之控股子公司－深圳市金众（集团）股份有限公司2001年度漏计固定资产清理损失计人民币1,641,770.35元，在编制本期可比报表时，已对该事项进了行追溯调整，调减了本公司期初留存收益计人民币1,009,032.06元，其中盈余公积353,161.23元(含法定公益金100,903.21元)。
2．财务报表合并范围的变化
本公司2002年半年度报告财务报表合并范围新增了深圳市金众检验检测有限公司。该公司为新设立公司。
三．公司2002年半年度财务报告经深圳南方民和会计师事务所审计，并出具体标准无保留意见审计报告。
第八章 备查文件目录
1．载有董事长签名的半年度报告文本。
1．载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
2．载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
3．报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。
4．公司《章程》。
深圳市长城地产（集团）股份有限公司
董 事 会
二○○二年八月十三日
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