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深深房Ａ：2002年中期报告摘要
2002-08-20 06:07
重要提示
本公司董事会及董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本半年度报告摘要的目的仅是为公众提供公司上半年的简要情况，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（HTTP：／／WWW．CNINFO．COM．CN）。投资者在作出重大决策之前，应当仔细阅读半年度报告全文。
董事叶环保、姚瑞生、郑天伦未出席董事会会议，已委托其他董事表决。
本公司2002年半年度财务报告未经审计。
一、公司基本情况
（一）公司股票上市交易所：深圳证券交易所
A股简称： 深深房A A股代码： 000029
B股简称： 深深房B B股代码： 200029
（二）公司董事会秘书：(公司董事会秘书暂缺)
证券事务代表： 涂志刚
联系电话： (0755)82293000－4718、4715、4719
传 真： (0755)82294024
电子信箱： spg@163.net
(三)主要财务数据和指标
单位：人民币元
项目 2002年1月－6月 2001年1月－6月
净利润 －40,078,287.40 4,232,490.47
扣除非经常性损益后的净利润＊ －39,623,135.41 2,015,623.42
净资产收益率(％) －4.09 0.27
每股收益 －0.0396 0.004
每股经营活动产生的现金流量净额 0.042 0.038
项目 2002年6月30日 2001年12月31日
股东权益(不含少数股东权益) 980,974,293.23 1,019,081,837.35
每股净资产 0.970 1.007
调整后每股净资产 0.836 0.870
扣除非经常性损益的项目及金额：1、处置股权损益215,266.00元;2、营业外收入666,596.26元;3、营业外支出1,337,014.25元;以上(1＋2)－3,合计－455,151.99元。
按国内、国际会计准则编制的财务报告在报告期末净利润、报告期末净资产上的差异：
净资产（千元） 净利润（千元）
按国际会计准则 823,062 (25,064)
1、计提投资物业的折旧及摊销费用 (31,949) (13,585)
2、短期投资调整为市值 (2,215) (943)
3、上年费用确认的时间性差异 — (67)
4、固定资产成本确认的差异 185,399 —
5、冲销购入附属公司而导致的商誉 7,792 (698)
6、其它 (1,115) 279
按<企业会计制度> 980,974 (40,078) 二、股本变动及主要股东持股情况 （一）股本变动情况 报告期内，公司股份总数和股本结构没有发生变化。 （二）股东持股情况 1、报告期末股东总数 截止2002年6月30日，本公司A股股东为85，775户，B股股东为22，193户，公司股东总数为107，968户。 2、截止2002年6月30日，持有本公司股份5％以上的股东，只有深圳市建设投资控股公司一家。该公司所持股份报告期内无增减变动，亦无被冻结、质押或托管等情况。 3、前十名股东持股情况 截止2002年6月30日，拥有公司股份前十名股东持股情况如下： 名次 股东名称 本期末持股数（股） 占总股本比例(％) 1 深圳市建设投资控股公司 74,382,000 73.52 2 CBNY S/A PNC/SKANDIA SELECT FUND/CHINA EQUITY AC 1,894,760 0.1873 3 普丰证券投资基金 956,801 0.0946 4 CHU KOON YUK 720,000 0.0712 5 华泰证券有限责任公司 655,930 0.0648 6 SHUM YIP KWAN WING DEVELOPMENT LTD 638,000 0.0631 7 ORE BURNS (AUSTRALIA)PTY.LIMITED 600,000 0.0593 8 海通证券（香港）有限公司 581,900 0.0575 9 HSBC BROKING SECURITIES (ASIA) LIMITED－CLIENTS A/C 570,200 0.0564 10 张旭彬 500,000 0.0494 4、前十大股东持股相关情况说明: 序号1代表国家持股单位，序号3和5为流通股A股股东，其余为流通股B股股东。本公司前十名股东之间除序号1外，其余流通股A、B股股东之间未知是否存在关联关系。 5、公司控股股东情况 报告期内，公司控股股东未发生变化。 三、董事、监事、高级管理人员情况 (一)董事、监事、高级管理人员持有公司股票的变动情况 报告期内，公司董事、监事、高级管理人员均不持有公司股票。 (二)董事、监事、高级管理人员的新聘和解聘情况 1、2002年4月17日，公司召开董事会，同意周复申同志辞去本公司董事会秘书职务。 2、2002年6月28日，公司召开第十届股东大会，大会同意胡明忠同志辞去公司董事职务，选举了郑天伦、杨绍家同志为本公司独立董事。 四、管理层讨论与分析 (一)上半年公司经营状况 公司属房地产行业，经营范围为房地产开发及商品房销售，物业管理及租赁，贸易及商品零售、酒店业务，设备安装与维修及室内装修。上半年公司经营工作进展正常，房地产开发业务有所增长，重点项目基本实现计划进度，资产盘活和下属企业抓大放小以及债务重组工作取得一定进展。
公司今年计划开发项目共有八个，分别是深圳市内的翠沁阁、南洋公寓、泥岗星湖花园三期、怡泰中心B座、沙头角滨海大厦、宝安中环花园三期以及深圳市外的广州黄埔新村二期、汕头金叶岛花园三、四期，总占地面积108250平方米，总规划建筑面积257607平方米。其中重点的南洋公寓和怡泰中心B座及翠沁阁项目均实现计划进度，前两者已经进入后期装修阶段，分别将在九、十月份竣工；后者已经完成地下室底板浇注，施工进度正常，可望按计划于明年底竣工。宝安中环花园三期已经完成桩基础施工，预计明年四月竣工。泥岗星湖花园三期已经完成工程招投标。沙头角滨海大厦正在进行施工图报建。从数量上看,开发业务规模有所增长,但需指出,上述项目多属于已开发土地的挖潜项目,缺乏规模优势,项目的盈利能力有限。
下属企业经营状况有所下滑，“抓大放小”工作正抓紧进行。上半年合并报表的下属企业共十八家，其中盈利企业十二家，亏损企业六家，亏损面33％，下属企业合并亏损780万元；亏损企业中，部分企业属于暂时性亏损。但与去年同期相比，各企业的营业收入总额合计上升8％，营业毛利合计却下降35％。目前我司在册企业共109家，其中正常经营企业只有56家。未来两年内我司计划“放小”的企业共24家，目前已经完成5家。公司力争按计划落实“放小”工作，依照法律要求促进公司产业结构和企业组织的优化。
贷款重组取得一定成效，但资金仍然相当紧张。截至6月31日，银行借款扣除质押存款和信用证额度后折合人民币10.12亿元,今年以来已经累计进行了七笔贷款重组，全年利息支出可下降1772万元。由于年内可销售楼盘只有南洋公寓和怡泰中心B座两个项目，且销售期四季度方可正式开始，预计下半年经营活动产生的现金流入有限，资金紧张程度仍然较高。
(二)上半年公司经营成果和财务状况分析
1、经营成果同比变动及原因分析：
单位：人民币元
项目 本期数 上年同期数 增减幅度
主营业务收入 295，887，199.20 271，985，213.29 8.79％
主营业利润 49，039，567.84 77，778，586.63 －36.95％
净利润 －40，078，287.40 4，232，490.47 －1046.92％
现金及现金等价物净减少额 28，762，255.58 6,981，878.45 －311.96％
公司主营业务收入较上年同期增加2390万元，主要原因在于建筑安装施工、房屋租赁、商品流通、酒店服务行业主营业务收入较上年同期有较大幅度上升。
公司主营业务利润较上年同期下降2874万元，主要原因在于主营业务成本增加，综合主营业务成本率较上年同期上升12.61％。
公司净利润较上年同期下降4431万元，亏损4008万元，影响原因一是综合主营业务成本率上升较大；二是销售费用、管理费用较上年同期增加1195万元；三是投资收益较上年同期减少937万元。
公司现金及现金等价物净减少额较上年同期增加2178万元，影响原因一是借款所收到的现金减少，二是偿还借款所支付的现金增加。
2、财务状况变动及原因分析
单位：人民币万元
项目 期末数 年初数 增减幅度
总资产 337，944 347，321 －2.70％
股东权益 98，097 101，908 －3.74％
预收帐款 25，307 17，452 45％
应付帐款 3，779 6，980 －45.86％
未交税金 4，473 6，839 －34.60％
公司总资产较年初数减少9377万元，影响原因一是由于归还银行贷款使得负债减少5469万元，二是由于净利润亏损4008万元。
公司股东权益较年初数减少3811万元，影响原因主要是净利润亏损和外币报表折算差额变化。
公司预收账款较年初数增加7855万元，影响原因主要是收到湖滨阁项目销售款。
公司应付帐款较年初数减少3201万元，影响原因主要是支付工程款和销售货款。
公司未交税金较年初数减少2366万元，影响原因主要是归还了部分历史欠税。
3、分行业经营状况：
单位：人民币万元
行业 比重 营业收入 营业收入 营业毛利 营业毛利
本期数 上年同期数 本期数 上年同期数
房地产开发 16％ 4，625 7，907 1，300 2，685
物业管理 13％ 3，806 3，730 939 1，117
商品流通 43％ 12，663 9，903 777 1，244
建筑施工安装 13％ 3，810 1，067 447 242
分行业分析，房地产开发业营业收入下降42％，营业毛利下降50％，主要由于已售楼宇尚未结转营业收入；物业管理业营业收入上升2％，营业毛利下降16％，主要由于经营成本上升；商品流通业营业收入上升28％，营业毛利下降38％，主要由于下属深房百货公司重新装修导致成本上升且贸易企业进出口业务利润率下降；建安施工业营业收入上升257％，营业毛利上升84％。
(三)报告期投资情况
1、公司在报告期内没有募集资金，也没有以前期间募集资金使用延续到本报告期。
2、重大非募集资金投资项目进展情况：
翠沁阁项目位于深圳市罗湖区东门北路，占地面积5899平方米，建筑面积30170平方米，为一栋33层住宅，计划于二○○三年年底竣工，今年计划投资1600万元，计划完成主体10层，上半年实际投资1200万元，实际进度完成地下室底板浇注，与计划相符。
怡泰中心B座位于深圳市罗湖区文锦北路，占地面积6666平方米，建筑面积22000平方米，为一栋29层公寓住宅，今年计划投资800万元，计划于三季度竣工验收，上半年实际投资450万元，实际进度进入后期装修阶段，与计划相符。
南洋公寓项目位于深圳市罗湖区建设路，占地面积2000平方米，建筑面积12746平方米，为一栋28层公寓住宅，今年计划投资1800万元，计划于三季度竣工验收，上半年实际投资1100万元，实际进度进入后期装修阶段，与计划相符。
滨海大厦项目位于深圳市盐田区沙头角，占地面积5314平方米，建筑面积49021平方米，为两栋29层住宅，原计划今年动工，但由于国土部门更改该土地规划，上半年对其规划设计进行了调整和修改，目前正进行施工图报建，上半年实际完成投资118万元。
星湖花园三期项目位于深圳市罗湖区泥岗路，占地面积12112平方米，建筑面积54000平方米，为两栋28层住宅和一栋12层小高层住宅，今年计划投资3000万元，计划完成裙楼，上半年实际完成投资1664万元，由于区内道路规划变更和工程招投标进程延误致使实际进度落后于计划进度，目前已经完成工程招投标，准备于8月份动工。
(四)下半年经营计划
1、下半年计划主营业务收入40712万元，其中集团本部15689万元，下属企业24923万元。
2、下半年经营工作重点为五个方面：一是全力推进所持汕头海湾大桥股权的转让，保证合同及时履行，以确保完成全年经营计划；二是充分利用转让所得港币资金，及时做好外币贷款的币种调换、贷款调期、利率调整等债务重组工作，有效降低财务费用和债务风险；三是合理调配资金，强化项目管理，确保完成开发项目的计划进度；四是努力推进下属企业的改革、改造，加快抓大放小进程，为进一步优化集团的产业结构和企业结构奠定基础；五是进一步提高企业管理水平，加快经营机制转换，促进集团整体管理水平和经营效率上新台阶。
(五)对下一报告期经营成果的预亏警示
根据目前经营状况，展望第三季度，公司尚不能扭亏为盈。
五、重要事项
（一）公司利润分配情况
2002年6月28日公司召开的第十届股东大会审议通过了2001年度利润不分配的方案（参见2002年6月29日《中国证券报》、《证券时报》、《大公报》）。
（二）重大诉讼和仲裁事项
1、1993年4月本公司与天虹商场共同投资联合经营深圳市东方天虹商场有限公司，1994年1月5日，本公司承包经营东方天虹商场。因承包费及投资款纠纷引起诉讼，2000年11月1日深圳市中级人民法院判决本公司应支付天虹商场有限公司承包费和投资款25,148,471.68元及利息。承担案件受理费569,682元。2002年1月21日，公司收到广东省高级人民法院民事判决书，广东省高级人民法院终审判决维持原判。
2、1997年3月21日本公司与保兴房地产开发（深圳）有限公司（以下简称保兴公司）签订一份《国兴大厦股权转让合同书》，根据合同规定，本公司将所持有的国兴大厦项目68％的权益以人民币14,500万元价款转让给保兴公司，且原本公司欠付工程款1500万元亦由保兴公司承担。保兴公司支付4,500万元后，尚欠10,000万元权益转让款及1,500万元工程款未支付给本公司，本公司遂因此提起法律诉讼，该案正在审理中。依据谨慎性原则,本公司对上述交易未结转收入（已收款部分暂挂其它应付款），截至二00二年六月三十日止，本公司帐面存货中仍包含上述房产计166,109,047.00元,但相关房产产权已登记至保兴公司名下，本公司为此已计提69,907,107.00元损失准备。
3、1993年6月26日本公司与哈尔滨建筑工程学院（以下简称哈建工）签订了一份《全面合作合同书》，本公司实际共借给哈建工人民币2,145万元，因哈建工一直未归还借款，本公司于2000年11月向深圳市中级人民法院起诉，该案正在审理中。本公司合理预计能够收回该款项，故对此未计提损失准备。
4、2001年8月20日，本公司向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，请求裁决巨邦公司返还本公司垫付的竹园公寓工程款人民币3733万元及因其提前收回土地使用权所应给本公司的补偿，该案正在审理中。截至二00二年六月三十日止，本公司帐面在建工程中仍包含竹园公寓工程成本38,256,853.49元，该工程系以竹园公司名义所报建，实际工程已停工。本公司合理预计能够收回该款项或取得相应之赔偿，故对此未计提损失准备。
5、美国土地诉讼情况：本公司之子公司美国加州长城地产公司（以下简称“长城公司”）之位于加州洛杉矶百老汇大道744－788号之地段土地，于二000年八月十五日被他人非法转予第三者，产权已过户至第三者名下，且被第三者向美国某银行抵押贷款65万美元。现长城公司已向美国加州高等法院提供诉讼，请求判决有关转让无效并赔偿一切损失及诉讼费用，以及宣判长城公司为该土地之法定产权拥有人。截至二00二年六月三十日，案件尚未开庭，长城公司帐面存货价值人民币17,755,129.00元，本公司合理预计长城公司能够收回该地之产权或取得相当的赔偿，以致该地之帐面价值不会遭到损失，故本公司对此未再计提损失准备。
（三）重大资产收购、出售或处置以及收购兼并事项
本公司2001年12月31日临时股东大会审议通过了《关于出让我司持有的广东汕头海湾大桥有限公司权益的议案》，（详见2002年1月4日的《证券时报》、《中国证券报》、《大公报》），后因种种原因，该笔与受让方深圳高速公路股份有限公司的交易无法完成，董事会目前正积极寻找符合交易要求的新购买方（详见2002年8月13日的《证券时报》、《中国证券报》、《大公报》），。
（四）关联交易事项
报告期内公司的关联交易事项见财务报表附注。
（五）重大合同及履行情况
1、报告期内公司没有发生托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁公司资产事宜，也无以前期间发生但延续到报告期仍在进行的托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁公司资产事宜。
2、报告期内公司的担保事项见财务报表附注。
3、报告期内公司没有发生委托他人进行现金资产管理事项，也无以前期间发生但延续到报告期仍在进行的委托他人进行现金资产管理事项。
（六）公司或持有公司5％(含5％)以上的股东在报告期内或以前期间发生但持续到报告期没有承诺事项。
（七）报告期内本公司会计师务所没有发生变更。
（八）公司2002年半年度利润不分配、不转增。
六、财务报告
（一）会计报表（附后）
（二）会计报表附注
1、重要会计政策、会计估计变更的说明
本公司原执行《股份有限公司会计制度》，根据财政部财会[2000]25号文“关于印发《企业会计制度》的通知”和财政部[2001]17号文“关于印发《贯彻实施〈企业会计制度〉有关政策衔接问题的规定》的通知”以及财政部2001年7月7日发布的《实施〈企业会计制度〉及其相关准则问题解答》的有关规定,本公司自2001年1月1日起执行《企业会计制度》。
2、合并报表范围变更情况：
1深圳市荣华机电工程有限公司（以下简称荣华公司），经本公司之最终控股股东－深圳市建设投资控股公司“深建控产批字[2001]14号”文于2001年2月27日批准，实行内部员工持股改制，本公司持有荣华公司的股份由100％减至25％，此项股权变化已于2001年12月24日办理工商变更登记，唯新老股东尚未完成此项股权转让所涉及的有关资产剥离、移交等事宜，因此本公司尚未对此项股权转让进行会计处理，本公司已对此项股权转让预计可能产生的损失计提了减值准备，本公司从2001年度起未合并荣华公司报表。
2 本公司于1991年12月21日与深圳市饮食服务公司（现名深圳市巨邦企业总公司以下简称“巨邦公司”）签订了《合作经营深圳竹园企业有限公司合同书》，由于执行合作条款产生分歧，巨邦公司于2000年3月18日向中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会申请仲裁，该会于2001年5月17日以“[2001]深国仲结字第27号”裁决书裁定：终止上述合作合同，依法对深圳竹园企业有限公司（以下简称竹园公司）进行清算。现竹园公司由巨邦公司控制，本公司尚未能与巨邦公司就如何执行上述仲裁决定达成一致协议。因本公司对竹园公司的财务和经营无重大影响，故此，本公司从 2001年度起不再合并其会计报表，不再对竹园公司进行权益法核算，本公司已对竹园公司计提相应长期投资减值准备。
3、关联方交易
关联方应收、应付款项
项目 关联方名称 余 额 占全部应收（付）
款项余额的比重
年初余额 期末余数 年初数 期末数
其它应收款 罗浮山矿泉水 10,465,168.81 10,465,168.81 2.71％ 2.78％
饮料公司
深圳润华汽车 3,072,764.42 3,072,764.42 0.80％ 0.81％
贸易公司
广东省封开县 4,271,422.40 4,801,422.10 1.11％ 0.1.27％
联峰水泥厂制
造公司
西安新峰物业 4,017,530.00 6,016,730.00 1.04％ 1.60％
商贸有限公司
深圳市联华企 14,917,765.68 10,436,472.39 3.86％ 2.77％
业公司
北京新峰房地 82,595,700.44 42,595,700.44 21.39％ 11.30％
产开发经营有
限公司
加拿大长城（ 89,776,217.79 89,781,763.50 23.24％ 23.81％
温哥华）有限
公司
澳洲柏克顿有 12,559,290.58 12,559,290.44 3.25％ 3.33％
限公司
深圳市房地产 755,123.11 769,963.11 0.20％ 0.20％
综合服务公司
深圳市深房建 10,436,472.39 8,581,563.63 2.70％ 2.28％
筑装饰材料公司
昆山调峰电力 221,191.38 221,191.38 0.06％ 0.06％
有限公司
深圳市荣华机 1,399,367.56 1,399,367.56 0.36％ 0.37％
电工程有限公司
深圳市竹园企业 7,001,748.81 16,675,593.91 1.81％ 4.42％
有限公司
深圳市深房集团 42,968,486.86 42,968,486.86 11.13％ 11.39％
龙岗开发有限公司
深圳八方通铁路 24,936,050.00 25,623,115.50 6.46％ 6.79％
公司
其它应付款 深圳市联华企业 250,033.90 239,352.26 0.05％ 0.005％
公司
北京新峰房地产 1,021,999.99 1,021,999.99 0.20％ 0.202％
开发经营有限
公司
深圳市特发房产 598,012.16 598,012.16 0.12％ 0.118％
建筑装修公司
深圳市荣华机电 706,809.81 706,809.81 0.14％ 0.140％
工程有限公司
深圳市竹园企业 27,265,874.76 27,426,375.16 5.28％ 5.434％
有限公司
深圳市深房集团 192,190.88 192,190.88 0.04％ 0.038％
龙岗开发有限公司
深圳市建设投资控 50,000,000.00 50,000,000.00 9.69％ 9.907％
股有限公司
长期应付款 广州穗新房地产 35,900,200.36 35,900,200.36 65.31％ 64.728％
公司
应付股利 深圳市建设投资 138,764,000.00 138,764,000.00 100％ 100％
控股有限公司
四、担保及抵押事项
1、债务担保
项目 币别 金额（万元）
集团内相互担保 人民币 19,529.00
港币 14,600.00
美元 467.88
对合营公司担保 人民币 929.28,
尚未结清之对业主楼宇按揭担保余额 人民币 18,032.00
2、资产抵押
抵押物 币别 抵押物帐面价值（万元）
定期存单 人民币 5,400.00
港币 5,000.00
美元 300.00
存货 人民币 54,292.03
长期投资＊ 港币 14,239.82
固定资产 人民币 19,079.11
七、备查文件
（一）载有董事长签名的半年度报告文本；
（二）载有单位负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务会计报告文本；
（三）报告期内在中国证监会指定报刊《中国证券报》、《证券时报》、《大公报》上公开披露过的所有文件文本；
（四）公司章程文本。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司董事会 2002年8月20日
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